Une résidence gérée en quelques mots

Une résidence gérée est en fait un complexe de plusieurs logements meublés destiné à être loué à une clientèle particulière, étudiante, touristes, personnes âgées ou en déplacement professionnel. Autrement dit, les habitations se trouvent toutes au sein d’une résidence qui propose divers services.

Si la location meublée LMNP accueille par exemple les seniors, elle doit leur offrir une conciergerie, une piscine, une salle de sport, une salle de restauration, etc. Si la résidence est destinée aux jeunes universitaires, elle doit comporter en plus une bibliothèque et un espace avec Wi-Fi. Si les résidants ne sont que de passage sur les lieux, l’un des habitats du complexe, avec tous ces équipements, leur conviendra parfaitement.

Le fonctionnement de l’investissement LMNP en résidence gérée

Si vous décidez d’investir dans une location meublée non professionnelle, vous devez savoir comment ça marche. D’abord, vous devez acquérir une propriété en construction (VEFA) ou une résidence existante.

Vous devez ensuite la mettre en location, mais ce n’est pas vous qui la gérerez directement. Il vous faut un exploitant ou un gestionnaire. Vous signerez le bail commercial avec lui et il se chargera de la gestion du bien immobilier. Sachez que ce contrat est bien différent d’un bail d’habitation classique.

Enfin, vous n’avez plus qu’à choisir le type de résidences de services que vous souhaitez exploiter. Peut-être est-ce une résidence pour les touristes ou pour une clientèle d’affaires en déplacement professionnel ? Les logements peuvent ainsi être classés et exploités saisonnièrement. Les résidants auront à leur disposition les équipements qui leur permettent d’être autonomes.

Ou pourquoi ne pas en faire un EHPAD ? Dans ce cas, assurez-vous que les appartements offrent une cadre agréable aux locataires ! La présence d’un espace extérieur favorisera leur bien-être. Ils pourront y pratiquer diverses activités.

Et si vous décidez de faire de votre acquisition une résidence pour les étudiants, choisissez bien son emplacement. Une LMNP de services non loin d’une ville dynamique est parfaite. Assurez-vous que les grandes écoles et les universités se trouvent à sa proximité. Le lieu est-il également bien desservi par les transports en commun ?

Les avantages de l’investissement en location meublée

Il est intéressant d’investir dans une LMNP en résidence de service. Voici pourquoi :

Pour la fiscalité

Vous, en tant qu’investisseur dans une LMNP en résidence gérée, gagnez le statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Celui-ci vous permet de profiter du mécanisme de l’Amortissement Réputé Différé ou ARD. Mais qu’est-ce que cela signifie plus précisément ?

Eh bien, vos revenus locatifs ne seront plus considérés comme des revenus fonciers. Normalement, ils sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Mais ici, vous aurez un régime réel simplifié. Vous n’aurez qu’à amortir la valeur de votre investissement pour déterminer le revenu imposable.

En général, grâce à cet amortissement comptable annuel, vous n’aurez plus à payer d’impôts supplémentaires pendants 20 à 25 ans. Tout cela fait de votre investissement en résidence gérée une source de revenus totalement défiscalisée.

Pour l’absence de contrainte dans la gestion du bien

Comme on l’a découvert ci-dessus, ce n’est pas votre rôle de gérer la résidence de service. C’est la mission de l’exploitant professionnel. Il s’assurera que les services proposés, selon le type de résidence, fonctionnent à merveille. Cet expert se chargera aussi de garantir la pérennité des activités sur place. C’est également à lui de percevoir les loyers.

Et bien sûr, puisque c’est le gestionnaire, c’est à lui de rechercher les locataires, d’assurer l’entretien du bien immobilier et de gérer les réparations selon les conditions du bail.

Vous, vous n’aurez pas à subir ces contraintes de la gestion locative. N’oubliez pas seulement de formaliser votre accord par un bail commercial ! Celui-ci est généralement renouvelable en 9 ans.

Pour la récupération de la TVA

Savez-vous qu’en tant qu’investisseur dans la location meublée en résidence de services, vous pouvez récupérer sous 6 mois la TVA inclus dans le prix d’achat de la propriété ? Toutefois, cette récupération de la TVA n’est réalisable que si la résidence offre 3 des services suivants : accueil, lave-linge, nettoyage des habitats, petit-déjeuner.

Il est aussi important de souligner que la récupération de la TVA doit se faire dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier neuf ou d’une acquisition dans le VEFA. Vous ne pouvez donc bénéficier de cet avantage si vous effectuez une acquisition sur le marché secondaire.

La sécurisation de vos revenus grâce au bail commercial

Vous devez établir un bail commercial avec l’exploitant lorsque vous investissez dans un LMNP en résidence de services. Les détails de la périodicité des loyers et les conditions de révisions de ceux-ci doivent se trouver dans ce document. La répartition des charges, que comporte un bail classique, doit également y figurer.

Ce bail, pendant toute sa durée, va vous permettre de toucher vos revenus, les loyers nets de toutes charges, et ce, même si l’appartement n’est pas loué.

Qu’en est-il de la durée du bail ?

Ce sont les deux parties qui fixent la durée du bail. Normalement, sa durée minimale est de 9 ans. Cependant, le locataire a le droit de le révoquer au bout de 3 ans. La loi offre aussi la possibilité aux parties prenantes de choisir la durée du bail.

Dans votre cas, c’est-à-dire pour votre location meublée en résidence gérée, le bail doit être fixé pour une durée de 9 à 10 ans. Au bout de cette période, vous et l’exploitant pouvez le renouveler ou non. Sachez toutefois que, selon l’article du Code de commerce L.145.14, vous devez verser une indemnité d’éviction au gestionnaire si vous décidez de ne pas renouveler le bail. Vous devez l’en informer dans les formes légales.

Qu’en est-il de la rentabilité de l’investissement ?

D’abord, si vous investissez dans une LMNP en résidence de services, vous pouvez profiter d’une rentabilité attractive. Vous percevrez un revenu net des frais de gestion de l’exploitant. Cette somme est généralement comprise entre 4 à 5% du montant de l’investissement. On parle ici du loyer hors taxe, rapporté au prix d’achat HT.

Il ne faut pas oublier de mentionner que vous aurez pu profiter d’une réduction d’impôt Censi-Bouvard si vous avez investi dans un tel projet avant le 31 décembre 2022.

Les inconvénients d’un investissement dans une LMNP en résidence gérée

Comme tous les autres placements, un investissement dans une location meublée en résidence gérée est risqué. D’abord, une défaillance de l’exploitant, temporaire ou durable, impactera la rentabilité de l’investissement. Puis, il y a aussi la revue à la baisse du loyer au moment du renouvellement du bail. Le gestionnaire peut demander cela si son état financier se dégrade. Il peut même décider de ne pas renouveler le bail.

Supposons aussi que vous soyez soumis aux évolutions du marché immobilier. Si vous décidez de vendre votre résidence, vous n’êtes pas à l’abri d’une sous-évaluation de son prix.

Si vous avez opté pour une acquisition en VEFA, la prise d’effet du bail peut également être retardée à cause des aléas extérieurs.

Mais que tous ces inconvénients ne vous empêchent pas de réaliser votre projet d’investir dans une LMNP de services.

Un rendement élevé

La Location Meublée Non Professionnelle est du pain bénit pour les propriétaires qui désirent faire un investissement dans l’immobilier locatif. Cette formule de location possède une rentabilité exceptionnelle. Elle peut générer des revenus complémentaires élevés. Valority est l’un des spécialistes de cet investissement : contactez cette agence pour connaître les détails d’un investissement en LMNP.

Pourquoi la rentabilité de cette forme d’investissement est-elle élevée ? C’est simple : en fournissant un logement meublé au locataire, les propriétaires sont en mesure de lui demander, tout en restant raisonnable, un montant de loyer élevé. En tout cas, le montant de la location est supérieur à celui de la location nue. Et, il trouvera toujours des preneurs, car beaucoup de locataires acceptent de payer un loyer élevé pour bénéficier du confort offert par un logement entièrement équipé. On comprend aisément pourquoi les investisseurs sont de plus en plus nombreux sur le secteur de la LMNP. Il faut avouer que la perspective d’un rendement qui surpasse celui d’une location traditionnelle est alléchante.

Des avantages fiscaux en grand nombre

Mais, il n’y a pas que la rentabilité qui compte en matière d’investissement, y compris dans l’immobilier. En plus d’être rentable, la location meublée non professionnelle offre à celui qui s’y lance des avantages fiscaux qui sont loin d’être négligeables. Les propriétaires sont en droit d’appliquer plusieurs déductions d’impôts à leurs revenus. Une des solutions qu’ils peuvent adopter, c’est d’amortir la valeur des meubles et des équipements qu’ils ont achetés sur plusieurs années. De ce fait, ils ont la possibilité de réduire sur le long terme le montant de leur revenu imposable. Ils limitent ainsi la somme qu’ils doivent annuellement au fisc : en clair, ils paient moins d’impôts que ceux dans l’immobilier classique.

Ce n’est pas tout. Il existe des régimes fiscaux applicables uniquement à la location meublée non professionnelle et grâce auxquels le propriétaire reçoit de réductions d’impôts supplémentaires. Ces dispositifs, qu’il faut toutefois connaître, engendrent des économies considérables. L’État a mis en place ces dispositions pour encourager les investisseurs et les propriétaires à améliorer le confort des habitations qu’ils proposent en location. Il y a donc une volonté de protéger les locataires. Au final, tout le monde profite de ces mesures prises par l’administration fiscale.

Une gestion confortable

Il n’y a pas que le locataire qui a droit au confort. Le propriétaire aussi jouit d’un grand confort dans la gestion de son bien. C’est parce que celle-ci est simplifiée. Cet atout de la location meublée non professionnelle séduit les investisseurs qui n’ont pas le temps de s’occuper de leurs biens. Dans une location nue, les propriétaires s’occupent de l’entretien de son bien et doivent réaliser les éventuelles réparations. En location meublée, le propriétaire est déchargé de cette obligation. La responsabilité de l’entretien revient au locataire. Résultat, pour ne pas avoir à financer ces entretiens, le locataire prend extrêmement soin du logement et de l’équipement qui s’y trouve. Lorsque le locataire quitte les lieux, celui-ci est généralement en excellent état. Il est presque exactement comme lorsqu’il est arrivé pour occuper le logement.

Un bail plutôt court

La flexibilité constitue un autre atout de la location meublée non professionnelle. La durée d’un contrat de location meublée est beaucoup plus courte que celles des contrats en vigueur en location nue. Autrement dit, les propriétaires sont en mesure de récupérer plus rapidement leurs appartement ou studio ou maison s’ils ont un autre projet en tête. Par exemple, s’ils comptent y habiter, ils attendent la fin du bail et peuvent l’occuper. Il en est de même s’ils souhaitent revendre le bien. Cette flexibilité séduit beaucoup les investisseurs qui fourmillent d’idées pour rentabiliser leurs biens. De leur côté, les locataires qui apprécient la mobilité (pensez aux digital nomad ou aux hommes d’affaires en déplacement constant) apprécient cette courte durée du bail de location. Ils ne sont pas liés au bien immobilier durant des années.

Qu’est-ce qu’un rachat de crédit ?

Mais pour pouvoir face face, il y a une solution possible : le rachat de crédit. Grâce à cette disposition, il y a donc moyen de s’en sortir plus ou moins bien et certaines personnes ont même réussi à redresser correctement leur situation financière.

Pourquoi un rachat de crédit ?

En principe, on demande un prêt à la banque ou dans tout autre établissement financier pour financer un projet quelconque. Ce peut être pour acheter un bien immobilier (maison, appartement, immeuble etc.), un véhicule, un voyage ou toute autre chose. On peut être amené à contracter crédit sur crédit au fil des années. Le fait est que la plupart des gens n’ont pas les moyens de financer eux-mêmes leurs projets, leur seule solution reste à emprunter de l’argent auprès d’une banque. Mais avec un cumul d’emprunts, les remboursements deviennent de plus en plus contraignants. Quelle est la porte de sortie ? C’est le regroupement de crédit ou appelé aussi rachat de crédit.

Le fonctionnement du rachat de crédit

Lorsqu’une personne a du mal à s’y retrouver dans ses crédits et son remboursement, elle peut se rabattre sur le rachat de crédit. Cette mesure permet de baisser le taux d’endettement, car le rapport entre ses revenus mensuels et les mensualités de remboursement ne doivent pas excéder les 33 %. Mais qui peut réaliser un tel rachat de crédit ? Cela peut être une banque, un établissement bancaire ou un organisme de crédit. L’un ou l’autre de ces établissements va alors fusionner tous les crédits et effectuer une renégociation du crédit. La renégociation comporte aussi bien le taux global des crédit que de la durée de tous les crédits. Cette fusion va permettre l’allongement de la durée des remboursements, ce qui allège les mensualités. Un tel allègement est l’objectif principal du rachat du crédit. Il y a un autre avantage de ce système, c’est que les taux d’intérêt peuvent aussi être reconsidérés et revus à la baisse. Mais au final, le coût de l’opération peut augmenter sensiblement.

Les pièces à produire

Afin qu’un dossier soit accepté, de nombreux documents sont exigés. D’abord, une pièce d’identité, un livret de famille, un contrat de mariage ou un jugement de divorce le cas échéant ainsi qu’un justificatif de domicile. Il faudra aussi présenter 3 derniers bulletins de paie, deux derniers avis d’imposition, de même qu’un contrat de travail ou une attestation de travail de la part de l’employeur actuel. Mais en plus, un justificatif d’allocation et 3 derniers relevés de comptes bancaires et tous les justificatifs de prêts.

A combien s’élèvent les frais du notaire ?

Pour finaliser la vente d’un bien immobilier, l’on ne peut pas se passer des services d’un notaire. Le coût de son intervention varie selon que le bien soit neuf ou ancien. Pour un bien ancien, les frais de notaire tournent autour de 7 et 8 % du prix de vente. S’il s’agit d’un bien neuf, les frais sont réduits. Ils sont entre 2 et 3 % du prix de vente. Sont compris dans les frais du notaire les droits de mutation et les frais d’acquisition.

Pour avoir une idée de la somme à prévoir pour les services d’un notaire, rendez-vous sur le site des notaires de France. Il propose un simulateur simple à utiliser. Vous pouvez aussi vous rapprocher tout de suite d’un notaire. Il peut, gratuitement, effectuer pour vous une estimation des coûts. Il convient de rappeler que le notaire est rémunéré à l’acte.

2 possibilités pour faire baisser les frais de notaire

Si vous avez décidé de faire appel au service d’une agence immobilière pour l’achat d’un bien, sachez qu’il est possible de réduire les frais de notaire s’il s’agit d’un mandat de vente avec commission chargée acquéreur ou d’un mandat de recherche. Dans ces conditions, vous devez vous assurer de bien distinguer dans le compromis de vente les points suivants : la valeur du logement et les frais à verser à l’agence. Les frais du notaire seront alors calculés sur le prix de vente net vendeur.

L’autre solution pour réduire les frais de notaire repose sur le mobilier dit “meublant”. D’après cette liste des meubles meublants, on peut conclure que le mobilier déductible sur les frais de notaire comprend les meubles pour usage domestique (ex : lit) ou d’ornement (ex : tapis). Plus simplement, ces meubles peuvent être enlevés sans endommager le bien immobilier. Donc, si le bien à acheter comprend des meubles meublants, listez-les et faites une estimation de leur valeur. Incluez ces données dans le compromis de vente. Surtout, évitez de surévaluer le mobilier meublant pour éviter un redressement fiscal. Puis, avant de finaliser l’acte de vente chez le notaire, revisiter le bien pour vous assurer que tous les meubles dans la liste sont bien là.

Que savoir sur le mobilier meublant ?

Selon l’article 534 du Code civil, sont considérés comme meubles meublants la literie, l’électroménager, le mobilier d’extérieur, le jacuzzi, les armoires (non encastrées), les éléments démontables d’une cuisine (four, hotte, lave-vaisselle), les radiateurs, etc. Le mobilier d’ornement comme le tapis, la table basse, les tableaux, etc. sont également concernés.

Tous les meubles dont l’enlèvement détériore le bien ne sont pas considérés comme meublants, donc non déductibles sur les frais de notaire. Il s’agit notamment des sanitaires,
de la cheminée, de la bibliothèque intégrée au mur, etc.

Comment se fait la déduction ?

Pour déduire la valeur du mobilier meublant des frais de notaire, vous avez besoin de la collaboration du vendeur. Il lui revient en effet d’estimer la valeur des meubles composant son bien. Ses factures d’achat sont d’une grande aide. S’il les a perdues, il est possible de faire appel à un professionnel (par exemple un commissaire-priseur) pour effectuer une estimation. Dans tous les cas, notez bien que le mobilier est évalué au prix du marché d’occasion (à moins qu’il ne soit un bien neuf justifié avec une facture claire). La valeur du mobilier est estimée selon sa date d’achat, la durée moyenne d’utilisation et son état d’entretien.

Les meubles étant estimés, la liste accompagnée de tous les justificatifs nécessaires est à présenter au notaire. Attention, cela doit se faire avant la rédaction du compromis de vente. Pour rappel, le compromis de vente doit être fait par le vendeur.

En somme, pour réduire les frais de notaire, payez les frais de l’agent immobilier hors prix de vente et déduisez les meubles meublants.