Souhaitez-vous constituer un patrimoine immobilier avec la possibilité de défiscaliser ? Dans ce cas, on vous conseille d’investir dans une location meublée non professionnelle. Optez surtout pour une LMNP en résidence gérée, comme une propriété pour les touristes, pour les seniors de type EHPAD ou pour les étudiants, si vous voulez avoir un catalogue diversifié à votre disposition. Sans plus tarder, découvrez ici tout ce qui concerne ce type d’investissement.
Une résidence gérée en quelques mots
Une résidence gérée est en fait un complexe de plusieurs logements meublés destiné à être loué à une clientèle particulière, étudiante, touristes, personnes âgées ou en déplacement professionnel. Autrement dit, les habitations se trouvent toutes au sein d’une résidence qui propose divers services.
Si la location meublée LMNP accueille par exemple les seniors, elle doit leur offrir une conciergerie, une piscine, une salle de sport, une salle de restauration, etc. Si la résidence est destinée aux jeunes universitaires, elle doit comporter en plus une bibliothèque et un espace avec Wi-Fi. Si les résidants ne sont que de passage sur les lieux, l’un des habitats du complexe, avec tous ces équipements, leur conviendra parfaitement.
Le fonctionnement de l’investissement LMNP en résidence gérée
Si vous décidez d’investir dans une location meublée non professionnelle, vous devez savoir comment ça marche. D’abord, vous devez acquérir une propriété en construction (VEFA) ou une résidence existante.
Vous devez ensuite la mettre en location, mais ce n’est pas vous qui la gérerez directement. Il vous faut un exploitant ou un gestionnaire. Vous signerez le bail commercial avec lui et il se chargera de la gestion du bien immobilier. Sachez que ce contrat est bien différent d’un bail d’habitation classique.
Enfin, vous n’avez plus qu’à choisir le type de résidences de services que vous souhaitez exploiter. Peut-être est-ce une résidence pour les touristes ou pour une clientèle d’affaires en déplacement professionnel ? Les logements peuvent ainsi être classés et exploités saisonnièrement. Les résidants auront à leur disposition les équipements qui leur permettent d’être autonomes.
Ou pourquoi ne pas en faire un EHPAD ? Dans ce cas, assurez-vous que les appartements offrent une cadre agréable aux locataires ! La présence d’un espace extérieur favorisera leur bien-être. Ils pourront y pratiquer diverses activités.
Et si vous décidez de faire de votre acquisition une résidence pour les étudiants, choisissez bien son emplacement. Une LMNP de services non loin d’une ville dynamique est parfaite. Assurez-vous que les grandes écoles et les universités se trouvent à sa proximité. Le lieu est-il également bien desservi par les transports en commun ?
Les avantages de l’investissement en location meublée
Il est intéressant d’investir dans une LMNP en résidence de service. Voici pourquoi :
Pour la fiscalité
Vous, en tant qu’investisseur dans une LMNP en résidence gérée, gagnez le statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Celui-ci vous permet de profiter du mécanisme de l’Amortissement Réputé Différé ou ARD. Mais qu’est-ce que cela signifie plus précisément ?
Eh bien, vos revenus locatifs ne seront plus considérés comme des revenus fonciers. Normalement, ils sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Mais ici, vous aurez un régime réel simplifié. Vous n’aurez qu’à amortir la valeur de votre investissement pour déterminer le revenu imposable.
En général, grâce à cet amortissement comptable annuel, vous n’aurez plus à payer d’impôts supplémentaires pendants 20 à 25 ans. Tout cela fait de votre investissement en résidence gérée une source de revenus totalement défiscalisée.
Pour l’absence de contrainte dans la gestion du bien
Comme on l’a découvert ci-dessus, ce n’est pas votre rôle de gérer la résidence de service. C’est la mission de l’exploitant professionnel. Il s’assurera que les services proposés, selon le type de résidence, fonctionnent à merveille. Cet expert se chargera aussi de garantir la pérennité des activités sur place. C’est également à lui de percevoir les loyers.
Et bien sûr, puisque c’est le gestionnaire, c’est à lui de rechercher les locataires, d’assurer l’entretien du bien immobilier et de gérer les réparations selon les conditions du bail.
Vous, vous n’aurez pas à subir ces contraintes de la gestion locative. N’oubliez pas seulement de formaliser votre accord par un bail commercial ! Celui-ci est généralement renouvelable en 9 ans.
Pour la récupération de la TVA
Savez-vous qu’en tant qu’investisseur dans la location meublée en résidence de services, vous pouvez récupérer sous 6 mois la TVA inclus dans le prix d’achat de la propriété ? Toutefois, cette récupération de la TVA n’est réalisable que si la résidence offre 3 des services suivants : accueil, lave-linge, nettoyage des habitats, petit-déjeuner.
Il est aussi important de souligner que la récupération de la TVA doit se faire dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier neuf ou d’une acquisition dans le VEFA. Vous ne pouvez donc bénéficier de cet avantage si vous effectuez une acquisition sur le marché secondaire.
La sécurisation de vos revenus grâce au bail commercial
Vous devez établir un bail commercial avec l’exploitant lorsque vous investissez dans un LMNP en résidence de services. Les détails de la périodicité des loyers et les conditions de révisions de ceux-ci doivent se trouver dans ce document. La répartition des charges, que comporte un bail classique, doit également y figurer.
Ce bail, pendant toute sa durée, va vous permettre de toucher vos revenus, les loyers nets de toutes charges, et ce, même si l’appartement n’est pas loué.
Qu’en est-il de la durée du bail ?
Ce sont les deux parties qui fixent la durée du bail. Normalement, sa durée minimale est de 9 ans. Cependant, le locataire a le droit de le révoquer au bout de 3 ans. La loi offre aussi la possibilité aux parties prenantes de choisir la durée du bail.
Dans votre cas, c’est-à-dire pour votre location meublée en résidence gérée, le bail doit être fixé pour une durée de 9 à 10 ans. Au bout de cette période, vous et l’exploitant pouvez le renouveler ou non. Sachez toutefois que, selon l’article du Code de commerce L.145.14, vous devez verser une indemnité d’éviction au gestionnaire si vous décidez de ne pas renouveler le bail. Vous devez l’en informer dans les formes légales.
Qu’en est-il de la rentabilité de l’investissement ?
D’abord, si vous investissez dans une LMNP en résidence de services, vous pouvez profiter d’une rentabilité attractive. Vous percevrez un revenu net des frais de gestion de l’exploitant. Cette somme est généralement comprise entre 4 à 5% du montant de l’investissement. On parle ici du loyer hors taxe, rapporté au prix d’achat HT.
Il ne faut pas oublier de mentionner que vous aurez pu profiter d’une réduction d’impôt Censi-Bouvard si vous avez investi dans un tel projet avant le 31 décembre 2022.
Les inconvénients d’un investissement dans une LMNP en résidence gérée
Comme tous les autres placements, un investissement dans une location meublée en résidence gérée est risqué. D’abord, une défaillance de l’exploitant, temporaire ou durable, impactera la rentabilité de l’investissement. Puis, il y a aussi la revue à la baisse du loyer au moment du renouvellement du bail. Le gestionnaire peut demander cela si son état financier se dégrade. Il peut même décider de ne pas renouveler le bail.
Supposons aussi que vous soyez soumis aux évolutions du marché immobilier. Si vous décidez de vendre votre résidence, vous n’êtes pas à l’abri d’une sous-évaluation de son prix.
Si vous avez opté pour une acquisition en VEFA, la prise d’effet du bail peut également être retardée à cause des aléas extérieurs.
Mais que tous ces inconvénients ne vous empêchent pas de réaliser votre projet d’investir dans une LMNP de services.
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